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承租人可否以新冠疫情为由 要求出租人减免租金?

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新安晚报 安徽网 大皖新闻讯  5月13日,记者从安徽省律师协会获悉,近日,省律协工程投资建设与房地产专业委员会针对新冠疫情防控期间的建设工程项目投融资与房地产领域政策规定等紧密相关的法律问题提出专业建议。

一、新冠疫情一律构成合同免责事由吗?

对于商品房买卖合同、建设工程施工合同等事项,需要结合合同内容和履行的具体情形予以判断。(1)合同有约定的,从合同约定,在实践中,不少商品房买卖合同、建设工程施工合同中将疫情、重大公共卫生事件、普遍性的流行疾病、政府关于施工的政策及政令等作为不可抗力的情形之一。在此情形下,基于意思自治原则,如合同有效,当事人应按照合同已有的特别约定履行相应的权利义务。(2)当事人迟延履行后发生了新冠疫情,不能免责。(3)合同履行过程中发生了新冠疫情,可以依法根据情况免责。

二、房地产企业可否主张因新冠疫情导致房屋延期交付而免除或减轻责任?

房地产企业产生逾期交房时是否可以不可抗力为由免除或减轻逾期交付的责任,应根据不同情况作不同分析判断:

1.因疫情影响采取封城措施或发布延期复工通知的地区给房地产开发企业带来直接、实质影响的,该类地区受影响的房地产开发企业延期交付的,可以不可抗力为由要求免除或减轻相关责任。

2.没有采取延期复工或疫情较为轻微的地区,要根据相关因素综合判断房地产开发企业的延期交付是否可以该疫情作为不可抗力免责事由。相关因素主要考虑:(1)是否因疫情造成人工短缺;(2)是否因交通管制造成原材料短缺;(3)是否存在确诊或疑似病例导致工地被隔离;(4)房地产开发企业自身是否存在过错等。如果房地产开发企业有证据证明疫情与交付延期之间存在因果关系的,则可以适用不可抗力的免责或减责事由。反之,则不能作为免责事由。

三、新冠疫情使购房者不能如期取得银行贷款导致不能如期支付房款,购房者是否应承担违约责任?

此处需重点关注新冠疫情是否影响贷款办理及发放,或购房者是否存在客观难以办理贷款事宜的情况。比如,银行应政府要求暂停营业、暂停审批贷款、迟延审批贷款、暂停或迟延发放贷款,或购房者被医学隔离等。如果符合这些情况,则购房者无需承担违约责任。

需特别提示的是,不可抗力及情势变更的适用均强调相关情形的客观性及因果关系,因此,如贷款银行并未因新冠肺炎疫情暂停或暂缓贷款业务,购房者亦未被医学隔离,仅由于购房者担心被感染而拒绝外出办理贷款相关事宜导致无法及时取得银行贷款的,不适用不可抗力原则。

四、新冠疫情导致开发商和购房者未能按照商品房预约合同的约定签订商品房买卖合同或支付定金的,开发商和购房者是否应当承担违约责任?

实践中,在签署正式的商品房买卖合同之前,开发商和购房者往往先签署《认购书》《预订书》《意向书》等文件,并约定一定期限后或满足一定条件后,双方签订正式的商品房买卖合同。商品房预约合同往往规定,购房者须向开发商交纳一定金额的定金或类似款项。

如果开发商和购房者无法按约签订商品房买卖合同系受新冠肺炎疫情的影响,该种影响应属于“不可归责于当事人双方的事由”,在此情况下开发商应将定金返还购房者,买卖双方互不追究对方责任。

五、新冠疫情背景下,购房者延迟支付购房款的,是否应当承担违约责任?

虽然疫情可能会对购房者的收入产生影响,但是并不必然构成其延迟付款的法定事由。

另外,考虑到新冠疫情的影响,很多银行都制定了延期还款的措施。同样地,为了响应防控疫情的号召,维护交易的稳定性,树立企业的社会形象,建议各房地产企业对因疫情原因不能如期付款的购房者给予一定的宽限期。

六、房屋承租人是否有权以新冠疫情为由,要求出租人减免租金?

承租方提出减免租金需要具备以下两个条件:首先,承租方提出减免租金的前提是租赁房屋的正常使用受到了影响,包括完全无法使用房屋,比如饭店宾馆无法营业,交通运输场所停运;和无法按照正常状态合理使用房屋,比如快递业虽然仍然可以正常经营,但是工人无法返工,实际上快递业仍受到严重影响。其次,承租方因经营受到影响进而营业收入减少。只有具备以上两个条件,承租人才可以依据法律关于不可抗力和公平原则的规定要求减免租金。

七、新冠疫情对房屋租赁合同当事人的合同解除权有哪些影响?

根据《民法典》第533条之规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商,协商不成可解除合同。因此,当事人是否有权解除合同,需要结合当事人之间的约定、新冠疫情的发展阶段、新冠疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及新冠疫情影响的程度等因素综合考量。

新冠疫情导致合同目的无法实现可分为两种情况,一是新冠疫情引起政策变化导致合同目的无法实现;二是新冠疫情本身导致合同目的无法实现。房屋租赁合同一般存在比较长的履行期间,若新冠疫情仅影响了其中一段时间,即使合同当事人遭受了一定的经济损失,法院通常也不会认定由于新冠疫情导致合同目的无法实现。

八、施工企业是否有权申请顺延工期?

施工企业因为此次疫情影响,不能按照原定时间进行开复工的,有权根据合同约定向发包人或监理人申请顺延工期。当然,如果是施工企业原因发生了延误,本应已竣工的工程遭遇此次疫情,则施工企业无权要求就此次疫情申请延期。

九、物业服务企业在小区新冠疫情防控工作中有哪些义务?

物业服务企业在小区新冠疫情防控工作中,除做好基本的环境卫生绿化养护、秩序和设施设备维护等工作外,首先需做好小区消毒、出入管理等防疫工作,包括出入人员量测体温、公共区域定时消毒、防护预防知识宣传提示,加强卫生管理工作等;其次,应积极履行劝阻制止报告义务,发现传染病病人或者疑似传染病病人以及有人传播虚假信息时,及时向街道办事处、区县物业行政主管部门及疾病预防控制机构报告。

十、业主不配合测试体温或体温超标,物业服务企业能拒绝业主进入小区吗?

可以,物业服务企业具有维护管理区域卫生的职责,物业服务企业对于不配合测试体温的业主,有权拒绝进入小区。《物业管理条例》第2条、《安徽省物业管理条例》第2条第2款均规定:本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

新安晚报 安徽网 大皖新闻记者 汪艳

编辑 张大为

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